Danskerne flytter fra landet til byerne og efterspørger andre boligtyper end tidligere. Det giver nye udfordringer for boligpolitikken.
Sarah Glerup, Rød+Grøn
Engang kunne man slet og ret tælle huse og hoveder, når man skulle gisne om behovet for boliger i Danmark. Det kan man ikke længere, for danskerne bosætter sig efter andre mønstre end for 50 år siden. Rød+Grøn har spurgt Curt Liliegreen fra Boligøkonomisk Videncenter, hvilke udfordringer det giver for almindelige mennesker i byerne og på landet.
– Opbruddet i vores boligmønstre har egentlig været undervejs, siden industrialiseringen, men er blevet tydeligere i de senere år. Nu, hvor den akutte finanskrise er forbi, får vi blik for de dybdegående, strukturelle forandringer i Danmark, siger han.
Boligmangel i byen, tomme huse på landet
Mest iøjefaldende er det, at folk flytter fra yderområderne til de større byer.
– Folketallet går ned i dele af Danmark, fordi der er fødselsunderskud, og fordi især unge uddannelsessøgende i aldersklassen 18-25 flytter til de større byer og ofte ikke kommer tilbage. Det er et internationalt kendt fænomen, og Danmark er mindre ramt end mange andre modnede industriøkonomier. Hos os er det især et københavnerfænomen, selvom det samme ses omkring Aarhus, Odense og Aalborg. Tager du væk fra de større byer, så går det den anden vej, forklarer Curt Liliegreen og fremhæver Lolland som en af de hårdest ramte kommuner.
– Vi kan samkøre bygningsregistre med CPR-registre og på den måde tælle adresser, hvor der ikke er tilmeldt en husstand. Det kalder vi tomgangsraten. I København og Aarhus ligger den på et par procent, men i f.eks. Kalundborg eller Vordingborg ligger den på 9-10 procent, og på Lolland er den over 14 procent.
I de områder, som fraflyttes, sker der samtidig en aldring af befolkningen.
– Den såkaldte befolkningspyramide står i moderne samfund på hovedet, fordi vi har flere ældre end børn. Men på Lolland ligner pyramiden et eller andet stedsegrønt træ, der er skamskåret lige over rødderne. For der er en del børn, men meget få omkring de 25 år, og til gengæld rigtig mange over 70 år. Lige modsat f.eks. Frederiksberg, hvor der ikke er mange over 70 år, men mange erhvervsaktive på 27-28 år. Så hvor Frederiksberg har potentielle førstegangskøbere, der presser priserne op, falder priserne på Lolland.
Boligprognoser skal beregnes på nye måder
Danskernes ændrede adfærd gør det nødvendigt at lave boligprognoser på nye måder.
– Befolkningstal er blevet værdiløse, for det er ikke befolkningen, men husstande, der efterspørger boliger. Og husstande er ikke et konstant begreb. I 60’ernes parcelhusdanmark dækkede det over far, mor og mindst et barn, men i dag er en husstand typisk en single. Tendensen ses overalt, men er især et storbyfænomen. I København udgør single-familier over 70 procent af alle familier, forklarer Curt Liliegreen.
For at tage højde for de ændrede livsmønstre, har Boligøkonomisk Videncenter fået udviklet den såkaldte SMILE-model (Simulation Model Individual Lifecycle Evaluation). I stedet for at arbejde med store befolkningsgrupper følger denne mikrosimuleringsmodel enkeltindividers livsbaner.
– Metoden er helt ny i Skandinavien, og SMILE har bragt Danmark i front i forhold til boligprognoser. Via data fra CPR-registre og Forskermaskinen om køn, alder, etnicitet, uddannelse, arbejdsmarkedsstatus, parforhold og børn kan vi følge og detaljeret beskrive, hvor f.eks. folk fra Lolland flytter hen. Vi laver altså ikke først en hypotese om folks adfærdsmønstre, som vi så skal efterprøve – vi observerer mønstrene i real time. Virkeligheden tager over i stedet for teorierne, og det er ret revolutionerende.
SMILE kan ikke alene forudse, at der bliver flere single-familier. Den kan også ret præcist beskrive, hvilken boligtype, der derfor vil blive efterspørgsel på.
– Det skal ikke være villa med vovse, men 2-3 værelses lejligheder på mellem 60 og 100 kvadratmeter. Gerne udlejningsboliger, fordi det er mere fleksibelt.
Der skal løsninger på bordet
Den politiske uafhængighed betyder, at Boligøkonomisk Videncenter kan påpege bestemte problemer, ikke bestemte løsninger. Men hvis vi vil undgå, at det centrale København på sigt bliver lukket land for mellemindkomster, så kommer vi ikke uden om at øge udbuddet af boliger. Det kan man gøre på flere måder, påpeger Curt Liliegreen.
– Helt oplagt bør man holde op med at forfølge en byfornyelsespolitik, hvor man sammenlægger og dermed nedlægger mange boliger. Det samme gælder strategien med at bygge meget store, nye boliger, for det er ikke det, der bliver brug for, siger han.
– Man skal også være tilbageholdende med at liberalisere markedet. Hvis man f.eks. fjerner maksimalprisbestemmelsen på andelsboligmarkedet, så vil boligerne stige voldsomt i pris, så det bliver endnu sværere at komme ind, med mindre man samtidig pålægger andelsboligerne en ejendomsværdiskat.Regeringens planer om at tilbagerulle de ændringer af planlovgivningen, der gav mulighed for at kræve 25 procent almene boliger i nye boligområder, ser Curt Liliegreen på med skepsis.
– København har ikke en høj andel af almene boliger, så hvis regeringen ikke vil gøre noget her, må og skal man gøre noget andet. F.eks. kunne vi som englænderne kræve af private entreprenører, at en vis andel af nyopførte boliger skal være “affordable”, altså billige, og ligge på maksimalt 80 procent af områdets markedsleje. I London vil lejen stadig udelukke de fleste, men i Liverpool giver metoden billige boliger. Det kunne vi også gøre herhjemme, og det kunne være spændende at finde alternativer til den almene boligform. Men da den almene boligform har fungeret nogenlunde i Danmark og bliver beundret i udlandet, skal man nok passe på med at kassere noget, som faktisk virker.